Cenário imobiliário

Ao ler o artigo do Leandro Roque, “Tendências da economia brasileira - números e gráficos” (http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=1347), na parte que tange o crédito ao mercado imobiliário brasileiro, fiquei intrigado com as informações apresentadas e busquei informações sobre o setor, procurando evidências reais do impacto que o crédito farto causava sob o preço dos imóveis e cheguei às conclusões abaixo.

Os dados encontrados e utilizados neste texto referem-se ao mercado de imóveis residenciais novos da cidade de São Paulo, provenientes do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo). Embora não possua uma abrangência nacional, estas informações refletem o impacto das medidas governamentais sobre o preço dos imóveis, que é o foco deste estudo, além de serem provenientes da maior cidade do país, a melhor amostra de cenário urbano nacional.

Ao retomar um gráfico do artigo do Leandro, verifica-se o comportamento do crescimento anual das operações de crédito habitacional no mercado brasileiro (gráfico 1), mas foram acrescentados dois pontos à representação, que sinalizam as datas de lançamento das duas fases do programa “Minha Casa, Minha Vida” (MC, MV) do governo federal (aqui representados pelo mês de publicação da lei, jul/09 e jun/11).

Fase pré-crise econômica

No período que se estende de jan/05 a ago/08, observa-se um aumento na taxa de crescimento anual das operações de crédito, mas que, conforme é possível observar no gráfico 2, foi absorvida pelas também crescentes quantidade de vendas e contrabalanceada pela constante oferta de imóveis (gráfico 3), o que mantiveram uma estabilidade nos preços, mesmo com um mercado completamente aquecido.

Crise e seus efeitos

Com a chegada da crise de 2008 (set/08), as vendas despencaram, a oferta por imóveis continuou no ritmo anterior, na casa dos 20.000, o crescimento das operações de crédito habitacionais, que estavam no seu auge, não cresceram, permanecendo na casa dos 40% e o preço dos imóveis se manteve, tendo a crise um efeito somente na quantidade negociada e não no preço do ativo.

Levando em consideração estes dados, até jul/09 não havia, na cidade de SP, nenhuma bolha que pudesse ter afetado o preço dos imóveis. Estes dados referem-se a todos os imóveis novos transacionados, sendo assim, como refutação a este estudo, pode ser dito que em 2005 estavam sendo vendidos imóveis de 3 quartos em regiões centrais e em 2009 estavam sendo vendidos imóveis de 1 quarto no subúrbio, desta forma ocorreria uma redução na qualidade do produto mantendo-se o mesmo o preço, o que nada mais é do que uma valorização nos preços e que não estaria refletida nestes dados. Porém deve-se levar em conta que, caso haja modificação nestes padrões (qualidade do produto), os seus reflexos ocorrerão conforme a relação de oferta e demanda deste produto. Indo ao extremo, uma unidade habitacional não poderá ser vendida para uma família média do tipo: casa, 3 quartos, varanda por todos os lados, pátio amplo, na região central de São Paulo pelo preço que era possível e comum décadas atrás, pois o seu custo é extremamente alto. A demanda de uma família média mudou com o passar dos anos, as relações sociais mudaram, a própria família mudou e tantos outros aspectos que não possuo conhecimento, pois não fazem parte deste estudo. O importante é que a demanda atual de cada família ou indivíduo foi atendida sem que houvesse aumento no preço de uma unidade de imóvel.

Remédio governamental à crise

Entretanto, a partir de jul/09, data que coincide com o lançamento da primeira fase do programa MC, MV, as coisas mudaram. O programa alcançou seu objetivo de aumentar a venda de imóveis, um reflexo imediato nos números. A venda de imóveis acumulada de 12 meses em jul/09 que estava em 27 mil, saltou para 40,7 mil em abr/10. Em apenas nove meses este número subiu 48%, um sucesso alardeado pelo governo aos quatro cantos. Algo semelhante ocorreu num período recente, entre o fim de 2007 até o início da crise, porém o impacto das medidas do MC, MV foram sentidos, ao contrário do aquecimento anterior, em outros números do setor.

A maior mudança percebida após o mês de jul/09 foi o preço do imóvel. A média histórica anual que rondava entre R$ 300 e R$ 340 mil saltou para R$ 380 mil já em set/10 e o aumento prosseguiu ano a ano chegando aos atuais R$ 460 mil, um nível recorde. Este movimento suscitou um incremento de 38% do recorde atual (R$ 466 mil), sobre o recorde do patamar anterior (R$ 338 mil).

Imediato impacto gerado pelo MC, MV 1 foi no número de imóveis ofertados. Após a implantação do programa este número caiu da sua média histórica que rondavam os 20.000 e chegou por volta dos 13.000, comprovando o grande consumo do estoque ocorrido no período e explicando a disparada nos preços. No aquecimento do mercado ocorrido na fase pré crise não ocorreu uma queda na oferta, motivo para manutenção dos preços no período.

Outra mudança percebida foi o crescimento anual nas operações de crédito habitacional, consequência direta do programa que tinha como intuito justamente a venda de imóveis via concessão de crédito. Mas nota-se que este número chegou na casa dos 50%, recorde em todo o período do estudo, patamar que permaneceu por 16 meses, mas em dez/10 começou a cair. Contudo este grande crescimento do crédito não conseguiu manter o crescimento das vendas e desde mai/10 estas começaram a cair.

“Outro” remédio

Recapitulando, toda esta injeção de crédito geradas pelo MC, MV 1 levou a: (1) alta rápida na quantidade de imóveis vendidos; (2) rápida redução na quantidade de imóveis ofertados; (3) disparada no preço dos imóveis. Entretanto as vendas não conseguiram manter-se e começaram a cair. Como um remédio para curar uma doença criada pelo remédio anterior, o governo criou em jun/11 o MC, MV 2. Neste “novo” programa não foi percebido um aumento no crescimento das operações de crédito, pelo contrário, continuaram caindo, e a quantidade de imóveis vendidos continuou em queda. Antes este remédio fosse um placebo, mas ele gerou dois efeitos colaterais preocupantes: (1) continuou com a escalada dos preços dos imóveis; (2) fez com que a oferta de imóveis voltasse para os patamares anteriores, gerando expectativas para os ofertantes. E estes efeitos poderão deixar marcar profundas na economia brasileira.

Considerações finais

Baseado nestes dados, ficam os seguintes questionamentos sobre o cenário imobiliário brasileiro:

- Estando o cenário voltado para uma retração econômicas sem perspectivas de aquecimento, quando será consumido o estoque dos imóveis que está sendo formado atualmente?  Já que estes estão em crescimento e o principal motor do consumo, o crédito, está em baixa.

- Sendo o mercado de imóveis usados um substituto direto do mercado de imóveis novos, o seu preço deve acompanhar o movimento deste estudo, porém como deve estar o seu nível de estoque?

- Em out/11 o preço dos imóveis alcançou o patamar de R$ 460 mil e neste nível permaneceu, a queda no crescimento das operações de crédito fizeram seu preço parar de subir, mas a que nível terão que cair para que o a bolha estoure? Ou já passamos o nível e é questão de tempo?

- O governo inventará alguma outra sandice para tentar aquecer a demanda? Caso ele faça, o impacto será de uma nova escalada de preços ou será tarde?

- E o principal e mais complexo, esta bolha realmente vai estourar? Quando?